昨天，一纸抬头为“广东省房地产行业协会”的红头文件引起轩然大波。这份标注为“特急”的粤房协函〔2018〕35号文件的标题是：关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知。通知里写到，住建部给广东等六个省的住建厅发函，要求对商品房预售许可进行深入研究，看是要保留或提高许可条件，还是索性取消预售。而对此，广东省住建厅已拟订了有关材料，将于25号上报，材料给出的意见是：要逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。

禁止预售可能导致中小房地产公司关门破产

函件的关键词是：商品房预售许可。我们知道，买房并不是必须得等这个房盖好了你才掏钱，而是可以先交定金或预付款，再等着房子盖好。这可以看成是“房屋期货买卖”，除了卖现房，这种“期货买卖”已成为我国商品房市场中另一种主要的销售形式。

商品房预售其实不是近年来才发明的。1953年，香港商人霍英东提出“预售楼花”并提倡分期付款。这一制度随后传入内地，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确。

它的好处是开发商能提前回笼资金，扩大经营，买房人也能得到一些优惠。但弊端也很明显——有不少分析认为，房屋预售制度是房价居高不下的重要原因之一，因为通过预售，开发商提前收揽了大量买房人的钱，还不用交利息，也不需承担房屋的存货成本，几乎没有风险和后顾之忧。等到提前收回大部分乃至全部成本之后，他们就有条件囤积居奇、推高房价。更大的风险在于，一旦房企资金链断裂，那不但楼盘烂尾，买房人可能也会血本无归。

所以，如果禁止商品房预售，一些中小房企可能会立刻关门破产，也会给敏感的楼市带来重大影响。说到这儿，你可能可以想见广东省房协发出通知时的心情了。不过，这则通知之所以引发市场的广泛关注，还得说是拜一些媒体所赐。21日下午，有媒体将事件以“广东酝酿取消商品房预售制度”为题报道，让人遐想连篇。

广东省房协：只是内部征求意见，不必过度关注

21日晚，中国之声记者采访了广东省房协这份通知中的联系人钟武贞，对方告知，虽然这份通知是他们所发，但这并不是房协在给各房企发警报说广东就要取消预售了，只是想“听听企业的意见”。他说：“这其实只是一个内部的征求意见，不知道谁把它传出去，一传出去大家可能觉得这个预售制度要取消了。现在是看到住建部有一个征求意见，广东省住建厅也起草了这个意见，作为行业协会就想着站在行业发展这个角度多听听企业的意见，既然是研究论证，就应该是大家都可以各抒己见。”

据广东省房地产行业协会官网，协会是广东省内从事房地产及相关产业的企业、单位自愿参加组成的全省性、行业性和非营利性社会组织，接受广东省社会组织管理局的监督管理和广东省住建厅及其他有关职能部门的业务指导。钟武贞强调说，这并不是住建部和省住建厅在给协会下命令，而是协会主动提出意见给政府部门做参考：“其实是一个很小的事，只是制度太敏感，时间点又是比较关键，大家就过度的去关注。而且这只是一个意见的起草，还没有经过领导的审定。如果制度有变的话，先是法律要调整，调整制度不是一个地方规程，是房地产法里面的规定的。”

文件仅提出商品房预售的风险，并非“酝酿取消商品房预售制度”

中国之声昨天也获得了广东省房协这份紧急通知的全文和全部附件，我们再来梳理一下这件事的前因后果。

首先，广东省房协所言的确不虚，通知附件确实是住建部房地产市场监管司的公函，要求广东等六省住建厅对房地产交易领域的行政许可事项进行清理和论证。其实住建部要求各省住建厅做的工作有三项，包括房地产估价机构的备案管理、房地产经纪人的资格准入问题，而商品房预售许可问题只是三项工作要求中的第三项。

按广东省房协的说法，广东省住建厅已拟订了材料，马上上报住建部。从房协的通知附件中看，也确实有一份“关于商品房预售许可事项调整”的函。昨天中国之声多次联系广东省住建厅，截至发稿前，都没有取得联系或得到回应。

总体来看，这份据称是来自广东省住建厅的函绝没有“广东省要取消商品房预售”的意思，只是客观分析了商品房预售制度存在的风险，这本来也是老生常谈的话题。至于提到“要逐步取消商品房预售制度”，口吻也是向上级提出建议，而不是向下级发出命令。我们可以下结论说，“广东酝酿取消商品房预售制度”的说法是不严谨的。

专家：全面取消预售制度时机不成熟

此外，除广东外，住建部的函件也发给了辽宁、河南、江苏、四川、湖北五省。昨天，中国之声记者也分别尝试向当地住建厅和省市各级房地产行业协会进行核实。截至发稿前，除了武汉市房地产开发企业协会明确回复记者称，他们没有收到有关预售调整的消息外，记者没能从其他单位获得回应。

但不管怎么说，商品房预售中存在的问题，显然不能忽视。中原地产研究院首席分析师张大伟在接受中国之声记者采访时认为，从未来长周期看，取消预售制度是必然的。但在当下的时间节点，如果取消商品房预售制度，将对市场的预期造成较大影响，取消预售制度条件还不成熟。他说：“首先是一旦从预售制转变到现房制，它带来的是一定周期内的房源供应锐减。另外，从企业的资金链情况来看，现在整个市场的企业的负债率是比较高的，再加上1到2年的预售转现房的资金压力，至少50%以上的企业有可能面临资金链断裂的可能性。目前的共识是预售制必须要加强监管，但是预售制到底要不要取消还是要打一个问号。因为预售制是可以通过各种预售制度的监管来发挥正面作用，减少副作用。但如果现在就取消预售制变成现房制，在目前的时点，特别是现在是属于房地产调控的一个关键节点，对于市场的影响的话是会比较负面的，这个时间提取消预售制还不是很成熟。”

中国社科院财经战略研究院研究员邹琳华则表示，取消商品房预售制度是有益尝试，但并不是所有地方都有条件取消商品房预售制度。“预售制度助长炒房，对消费者的权益带来非常多的问题，所以说取消的话是一个有益的尝试。在很多城市是有条件取消这个预售制度，但并不是说所有的这个地方都有条件取消，因为有些地方开发企业没有钱，那么这个房子就建不起来，也没有融资手段，预售也是开发商向购房者保证建成的一种措施。”