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房价出现拐点不可避免
作者:tjksd  来源:本站  发表时间:2014/5/7 7:17:21  浏览次数:1074

房价出现拐点不可避免,现在更有意义的争论应该是,房价会以什么形式下跌。

近日来,地方政府不断推出救市政策,以挽救当地房地产市场颓势,不过如果没有货币政策的松动,地方政府的救市,只能是竹篮打水一场空。

由于房地产及相关行业占GDP比重约25%左右,房地产投资和销售对国民经济至为重要。在宏观经济下行压力较大背景下,地方政府迫于还债压力,既无力再增加政府投资,又要避免债务违约,因而,寄希望于稳定房地产市场,就成为最现实的选择。

从全国房地产情况看,3月开发投资、新开工面积和住房销售,都出现增速回落趋势。一季度全国房地产开发投资15339亿元,同比名义增长16.8%,增速比1-2月份回落2.5个百分点,其中,住宅投资增速回落1.6个百分点;房屋新开工面积下降25.2%,其中住宅新开工面积下降27.2%;商品房销售面积下降3.8%,降幅比1-2月份扩大3.7个百分点,其中住宅销售面积下降5.7%;商品房销售额下降5.2%,降幅比1-2月份扩大1.5个百分点,住宅销售额下降7.7%。

伴随房地产投资下降,房价在逐渐下滑,虽然各地情况不同,房地产市场出现分化,但整体的市场预期已经改变。

支持房价上涨的一派观点认为,现在一些重要城市,一旦房价出现些许调整,就出现抢购场面,所以房地产需求依然旺盛。不过这种现象在说明需求依然旺盛的同时,也透露出,这些需求其实都是价格敏感型的消费性需求。也就是说,房价下跌才能释放需求,如果房价维持小幅上涨,则住房需求并不旺盛。正是因为先前过高的均衡价格无法满足开发商出货需要,才迫使房价向下移位,而这进一步促使市场预期发生逆转。

目前地方政府急于救市,更多考虑到要完成经济增长目标,同时要确保债务不出现技术性违约。因为房价若持续下降,会导致开发投资进一步减少,从而影响到地方政府卖地收入。目前地方政府全口径财政收入的四成来源于房地产及相关行业,而债务抵押也是平均四成来源于土地转让收入,因此,地方政府救市属于迫不得已。

不过,如果没有货币政策配合,地方政府救市政策无济于事。

由于担心房地产泡沫破裂,银行早已开始控制房地产信贷风险,不仅开发贷遭到限制,个人按揭贷款也很困难。失去了信用杠杆支撑的住房消费,几乎无法消化今年上市的住房供给。在“囚徒困境”下,开发商最优策略就是率先降价,以价换量,尽快套现。

有人认为,在楼面价很高条件下,指望开发商大幅降价不可能。这就是一个硬币的两面。当房价上涨时,开发商们强调供求决定价格,而不是成本。那么当房价下跌时,同样是供求决定价格,也与成本无关。当开发商迫于还贷压力时,只能是尽快出手存量房,以避免更大财务损失。

由于地方政府对房地产过于依靠,中央政府一直担心房地产泡沫破裂,但也不敢主动刺破泡沫,恐危及宏观经济。此番房价下跌,无疑是对房地产经济的警告。不过中央政府不会任由房价出现断崖式下跌,因为崩盘会导致产业链整体萎缩,进而影响到就业,也影响到“十八大”确定的经济翻一番的政治任务。

无论是从就业实际情况考虑,还是从讲政治角度出发,宏观政策都不会容忍房价崩盘。

一个更为合理的办法是,中央政府在静观其变,一方面借势给房地产降温,另一方面时刻准备放松信贷,避免房地产大面积滑坡。在政府与市场的博弈过程中,宏观决策越需谨慎,既不能沉不住气,也不会袖手旁观。宏观政策何时出台,要在“底线思维”原则下做出判断,即不能出现系统性风险。

当然,以城镇化作为房价上涨依据的理由也并不充分。城镇化固然带来住房市场的购销两旺,但若没有货币的持续超发,房地产没有吸收过多货币存量,即便大规模的城镇化也不可能带来房价急剧上涨。

因此,总体看,决定房价的最重要因素是货币,货币增速影响到房价预期,货币存量最终决定均衡价格。在短期内,货币政策会保持稳定,这会让房地产市场出现局部动荡,而一旦房地产出现全面溃败迹象,货币政策就会适时出击,通过全面调降存款准备金比率,来影响价格预期,并刺激房地产投资和销售。

可能的图景是,二季度末宏观调控放松,房价跌幅趋缓,但不能指望房地产投资会大幅反弹。当市场形成长期预期后,短期的刺激政策并不能扭转趋势。

房价拐点已至,或开启漫漫下跌路,但不会跳水,买房仍需要耐心等待。


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