房产租赁开启规制时代

借鉴发达国家的经验，我们在法律保障上推进住房租赁市场的建设，将房屋租赁的行为纳入法制的轨道，不仅要通过法律保护承租人的利益，也要通过法制规范出租人的行为

近日，住建部发布关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知。这个“征求意见稿”最大的看点，是对“房屋租赁”的各方，进行了详细的权责界定，它昭示着中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！

整个征求意见稿，对于租房买房有详细的规定，尤其是对于租客利益有很多保护措施，保护租房者的合法权益，解决房东过于强势的问题。不仅房东要尊重租房者，政府也要尊重租房者。

多项内容得以规范

在《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》中，对于房屋租赁市场最为典型的一些症结问题，专门做了规范。

重点保障租户的各项权益

与住房交易市场相比，我国住房租赁市场发展相对滞后，在“租金贵”“租房难”“黑中介”等问题的包围下，租房并不比买房轻松多少。按照业内人士的普遍看法，供需对接不畅不仅为种种租房乱象的滋生提供了空间，也进一步放大了热点城市的供需矛盾，使得租房者成为市场中的弱势群体。

为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，此次征求意见的《住房租赁和销售管理条例》，将近一半的篇幅重点放在了如何保障租房人的权利上。

强化房屋租赁合同备案

房屋租赁合同备案早有规定，但查处的不多，个人出租房屋去备案的人也不多，征求意见稿强化了房屋租赁备案制度。其中两点很有意思，其第十三条规定：经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证；承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。强化租赁合同备案的规定还不止这些，不备案会有处罚。其第四十三条规定：当事人未办理住房租赁、销售合同备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，对个人处5000元以下罚款，对单位处1万元以上3万元以下罚款。

区分企业出租和个人出租

这部征求意见稿还有一大亮点，就是将企业出租房屋和个人出租房屋分别对待。1．企业出租房屋对承租人有查证义务，个人出租则没有。征求意见稿第七条规定：住房租赁企业应当查验承租人身份证件，并如实记载相关信息。2．规定了企业出租房屋的最低期限。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。3．强化了对企业出租房的管制和处罚。征求意见稿第三十九条要求，住房租赁企业未办理机构备案的，由房产管理部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上5万元以下罚款；未查验承租人身份证件或者未如实记载相关信息的，由房产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，可处5000元以上1万元以下罚款。

划定房产中介11个“禁区”

为强化对房地产开发企业销售住房行为的监管，征求意见稿在住房销售条件、销售程序等做了一般性规定，提出房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在10日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。

与此同时，对违法销售行为的处罚力度将加大。针对房地产开发企业违规销售住房、扰乱市场秩序等突出问题，征求意见稿明确了发布虚假广告、哄抬房价、捂盘惜售、价外加价、一房多售、捆绑销售等12项禁止性行为。对存在这些行为的，可依法处以暂停网上签约权限、没收违法所得、罚款、吊销资质证书等处罚措施，构成犯罪的，还要依法追究刑事责任。

针对房地产经纪机构和从业人员扰乱市场秩序、侵害群众合法权益等问题，征求意见稿规定了不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。对违反这些规定的经纪机构和从业人员，将给予暂停合同网上签约权限、没收违法所得、罚款等较为严厉的处罚措施。

他山之石，可以攻玉

放眼海外，在其他国家，房屋的租赁形式是怎样的？出租人如果想提高房租，要通过什么样的流程？租赁双方出现矛盾如何解决？相关国家的规定值得参考和借鉴。

德国《民法典》把房屋租赁区分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。商业、工业等产业用房的出租属于“收益租赁”；普通的住房租赁则属于以使用为目的的“使用租赁”。德国住房专业法《住宅建设法I、II》为住宅建设定下了“公益”“福利”的基调，“创建面积、布局、租金或负担适合广大居民需要的住房”是其明文规定的宗旨。在德国，居住权是公民权利的重要组成部分，把保障公民的基本居住条件作为国家、政府的基本职能，房地产不能作为拉动GDP增长的产业来经营。

此外，出租房并不等于次品房，德国对于出租房的“可居性”有严格的规定。德国先后建立了住房安全与健康标准等评估体系，对于租房的评估从简单的面积评定拓展到了生活设施、生理需求，甚至心理需求等更加细微、更加人性化的维度。用于出租的房屋要定期进行维修，以保证较高的质量。市中心区的旧房屋基本都经过了重新维修和改建。

日本对租赁合同实行比德国更为严厉的租赁控制。日本的租房合同受到日本民法的特别法律保护，房东如果想要更改合同（如提高房租），必须要向法院提交正当的理由，法院通过比较租户和房东两者的需求来决定房东理由是否正当，而往往只有很少的房东会比他们的租户更有需求，所以房东一般只能在租户拒付租金的情况下才能得到法院的支持。

对于土地的租约，政府规定了30年的租期，短租期的合同，即使得到了合同双方的协商同意，也会被法律认定为无效，这导致一块地短期租赁之后土地持有人可能无法拿回土地。

美国房屋租赁法规健全，租金管制法、公寓法等对私房出租、公寓出租都有严格的规定。美国政府要求房东遵守政府制定的各项法规，保证房客的权益。《住房法》规定政府须为低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市场租金的50%。市场房租也不是任意上涨的，美国实行“住宅租金管制”制度（Rent Control System）与“租金稳定”政策。

借鉴发达国家的经验，我们在法律保障上推进住房租赁市场的建设，将房屋租赁的行为纳入法制的轨道，不仅要通过法律保护承租人的利益，也要通过法制规范出租人的行为。规范房屋租赁市场，应多管齐下。无论是租房还是购房，都能享有最基本的居住尊严。租房不应该成为一种“低人一等”的居住方式，而是也能“有其屋”。